五批次土拍中，经过63轮拉锯战，上海城投最终以19.3亿元总价竞得虹口瑞虹地块，成交楼板价约10.85万元/平时米，溢价率35.63%。

这个收尾些许有些出乎商场猜测。

参与竞拍的12家房企中，既有招商、华润这样的央企巨头，也有绿城、金茂这样的产物型选手。最终胜出的，却是近几年在地皮商场并不算激进的上海城投。

在土拍商场，城投公司多会承担托底的扮装，如斯高溢价拿地并不常见。

楼板价诚然略低于不远方的金茂璞元（11.75万/㎡），但研究到区位条目稍弱、地块限制更小，二者本色地皮价值基本处于兼并水平。

但要是把视角从名目转向企业，这场土拍的逻辑就变得领会起来。

必须补仓

2025年9月，上海城投集团迎来一次要道的东说念主事退换。

持久深耕浦东、曾任上海建工党委通知、董事长的杭迎伟，认真接任上海城投集团党委通知、董事长。

岂论是在上海建工技术参与的渊博要紧工程树立，已经其持久扎根浦东蕴蓄的资源与陶冶，皆让他对上海城市开发有着深化和谐。

但杭迎伟接办的，并不是一个处于高潮周期的城投。

2024年8月，时任上海城投集团党委通知、董事长蒋曙杰因涉嫌严重违规行恶摄取审查拜访。几个月后，城投原副总裁胡欣又因涉嫌纳贿被逮捕。

两位中枢高管接踵出过后，上海城投干预退换期。

关于刚刚执掌上海城投不久的杭迎伟来说，这场土拍不是通盘遴荐题，而是通盘必答题。

曩昔几年，城投多个名目赓续干预拜托周期，露香园、虹盛里、青溪云邸、璟云里等名目抓续结转，地皮储备收敛消费。

甘休2025年末，城投控股待开发地皮储备计容建筑面积已不及70万平时米。

与此同期，城投刚刚交出了一份并不舒缓的一季报，期内营业收入8.53亿元，同比下滑63.55%；利润总和890.53万元，同比大降89.33%；归母净利润726.65万元，同比减少69.2%。

事迹的大幅下滑，恰是由于房产名目拜托结转较上年同期减少。

上海城投旗下几个在售名目中，仅露香园去化还算优质，亦然事迹孝敬的要紧开端，但销售程度已干预尾声。

利润下滑影响的是当下，储备不及影响的是翌日。今天少拿一块地，影响的可能是翌日三到五年的营收和利润。

新到任的杭迎伟需要给商场一个新的预期，为翌日几年储备新的利润开端。

而瑞虹这样的中枢区住宅地块，卖一块少一块，资金压力不大、也有一定的利润空间，城投莫得太多错过它的意义。

瑞虹要有洋房了

地块的区位条目无需多言。

东侧是训练的瑞虹六合商圈，相近有太阳宫、月亮湾等生意配套；交通则有4号线临平路站与10号线邮电新村站。

但也有些好意思中不及。

最初是限制太小。

关于如今的改善商场来说，产物竞争早已从户型竞争升级为社区竞争。大型园林、会所空间、各人行为场景，皆是高端项指标要紧构成部分，而这些无意需要限制行为相沿。

受限于地块面积，在线买世界杯平台瑞虹地块难以容纳丰富配套，也难以变成限制化社区氛围。

另外，地块曾存在重金属混浊，虽已开拓达标，但历史混浊问题可能激发购房者神志恐惧，需通过营销和透明化露馅来缓解，增多商场实行难度。

按照面前地皮资本测算，翌日名目售价大约率要达到15万/㎡以上。

璞元的热销印证了瑞虹板块的购买力，但大户型的去化速率一般，也响应出高总价商场承载力有限。因此，这块地不会走大户型阶梯。

120-160㎡的改善产物更合适商场需求，既能够相连瑞虹业主的置换升级需求，也能够蛊惑北外滩及相近区域的改善客群。

研究到地块南侧围聚沙泾港生态廊说念，南侧限高40米、北侧限高80米，翌日名目最有可能摄取前排洋房、后排高层的布局形状，通过不同产物组合完了货值最大化。

事实上，瑞虹发展这样多年，一直以高密度开发为主，信得过兴味上的洋房产物并未几见。从这个角度看2026世界杯(中国)，这块地有契机创造一些新的思象空间。

不外，关于杭迎伟来说，信得过的挑战是若何作念好这块地。

曩昔几年，商场关于城投最大的质疑从来不是资金实力，而是产物才和谐开发恶果。

瑞虹这块地，恰是杭迎伟用来证实我方的第一仗。

隐形赢家

比较城投的志在必得，金茂则显得放心得多。

这块地北侧紧邻金茂璞元。关于任何开发商而言，家门口出现一块住宅用地，皆意味着翌日将迎来新的竞争敌手。

但与其他房企不同的是，金茂对这块地并不存在非拿不行的需求。拿下地块，不错变成区域联动；拿不到，也不会影响璞元既定的销售接洽。

通盘竞价历程中，金茂持久保抓跟价姿态，进退有度。尤其到了后半程，当地价冉冉濒临商场预期上限时，金茂涨价彰着趋于严慎。

关于金茂来说，最理思的收尾是让别东说念主高价补仓。

地价越高，翌日名目利润空间越薄；拿地企业实力越弱，对璞元变成的恫吓越小。

最终收尾如金茂所愿，地价被推至高位，金茂莫得承担资金压力，而终末胜出的又是城投。

比较招商、华润、绿城这样的商场化开发商，城投在产物立异、开发恶果和营销才调方面皆相对保守。翌日即便名目入市，对璞元变成的压力也会彰着小于其他头部房企。

从这个角度看，金茂诚然莫得生效拿地，但却完成了一场近乎完满的计谋阻挠。